3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2023

3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2023

AiVIF - 3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2023

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh.

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS năm 2022 - dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức, chuyên gia Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (FERI) dự báo thị trường BĐS năm 2023, ở hai thị trường lớn TPHCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Trong khi đó, nguồn cầu BĐS phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường.

Đối với kịch bản tích cực, nguồn cung tại TPHCM sẽ ở khoảng trên dưới 20,000 sản phẩm; kịch bản cơ sở khoảng 10,000 sản phẩm; kịch bản tiêu cực khoảng 5,000 sản phẩm. .

TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng FERI cho biết, hầu như các dự án ở TPHCM chưa có giấy phép để ra hàng trong năm 2023, chỉ một số rất ít dự án tại TPHCM được phép mở bán trong năm 2023. Theo đó, nếu nguồn cung tiếp tục bị giới hạn thì đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đang có nguồn tiền, muốn đón bắt thị trường nên bắt đầu tham gia vào trước khi nguồn cung được mở lại.

Đối với căn hộ ở Hà Nội, sau thời gian ra hàng nhiều, năm 2023 có khả năng sẽ chạm đến giai đoạn thiếu hụt nguồn cung.

Theo đó, nếu nguồn cung không tiếp tục ra được thì giá bán sẽ không giảm nhiều đối với khu vực thành phố lớn như HCM và Hà Nội.

3 kịch bản cho thị trường BĐS 2023

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản tích cực, kỳ vọng, thách thức.

Đối với kịch bản tích cực, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có một số động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành BĐS. GDP 2023 mức 6.5%, lạm phát 5 – 5.5%. Room tín dụng cho BĐS chưa được nới thêm. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt 10 - 11%/năm. Tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, nhà đầu tư duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi BĐS giảm giá thêm. Sức hấp thụ thị trường ở mức trung bình và khả quan hơn hiện tại. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

Giá bán dự báo ổn định. Giá bán nhà ở tại TPHCM, Hà Nội có khả năng tăng, đặc biệt là những sản phẩm có giá từ 5 tỷ đồng trở xuống, diện tích vừa phải sẽ là những sản phẩm được ưa chuộng trong năm 2023.

Một số chủ đầu tư sẽ có khả năng triển khai lại dự án của mình, đặc biệt là chủ đầu tư có nguồn tiền, khả năng tín dụng tốt sẽ triển khai mở bán dự án mới trong năm 2023. Các chủ đầu tư sẽ liên kết với nhau hoặc với các đơn vị tài chính, ngân hàng đưa ra chính sách thu hút lại dòng tiền. Ngoài ra, môi giới BĐS sẽ số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư BĐS, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ, tập trung vào các sản phẩm ở thực.

Ở kịch bản kỳ vọng, trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP 2023 mức 5.5%, lạm phát 6 - 7%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14 - 16%/năm. Fed liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý. Tâm lý nhà đầu tư hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ, sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới  30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho và ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, thay vào đó tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối. Bên cạnh đó, chủ đầu tư tập trung tái cơ cấu mô hình hoạt động, danh mục đầu tư, hợp tác với các quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS.

Còn khách hàng sẽ tập trung vào sản phẩm ở thực, thanh lý sản phẩm thanh khoản kém trong ngắn hạn. Môi giới thu hẹp hoạt động, chuyển sang mô hình cộng tác viên và xuất hiện xu hướng sáp nhập các sản.

Còn kịch bản thách thức, kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS, lãi suất cho vay tăng mức 17  - 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Khi thị trường tiếp tục diễn biến xấu thì các chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán với dự án không có giao dịch, và khả năng xảy ra tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng.

Nhà đầu tư BĐS trong kịch bản này khả năng cắt lỗ mạnh, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Lực lượng môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê, tạm thời chuyển ngành nghề hoạt động.

Xét theo các yếu tố thực tế, đại diện FERI cho rằng kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại.

Thu Minh