Có nên nới chuẩn cho vay để hỗ trợ người mua nhà?

Có nên nới chuẩn cho vay để hỗ trợ người mua nhà?

AiVIF - Có nên nới chuẩn cho vay để hỗ trợ người mua nhà?

Mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét nới chuẩn cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân được vay tiền mua nhà.

Cho vay đối với người mua để ở

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng trong tình thế bất thường hiện nay là thị trường bất động sản (BĐS) đang đóng băng, người dân và doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận vốn vay để phát triển dự án, tạo lập nhà ở thì nhà nước phải ban hành các giải pháp bất thường để xử lý kịp thời và hiệu quả. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng được quy định tại khoản 5 điều 7 luật Kinh doanh BĐS 2014.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho DN và người mua nhà. Trong đó, xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay mà nên “nới chuẩn tín dụng một chút” nhưng không phải là hạ thấp so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây.

Ví dụ, cho phép tổ chức tín dụng cho DN vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm trong trường hợp DN có khoản vay đáo hạn (thuộc nhóm 2, nhóm 3) chưa thanh toán. Điều kiện là DN cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

“Nếu có được khoản vay mới thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là vốn mồi để DN có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ. Như vậy có lợi cho cả DN và tổ chức tín dụng cùng dìu nhau vượt qua khó khăn”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang thì cho rằng thời điểm này chưa nên hạ chuẩn dành cho DN hay người dân vay tiền để mua nhà, kinh doanh BĐS mà có thể nới thêm chuẩn cho những người dân có nhu cầu ở thật, mua để ở chứ không phải đầu tư. Ngoài ra, DN làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cũng cần xem xét nên cho vay vì nhu cầu đối với loại hình nhà ở này rất lớn.

Nhà nước phải tháo gỡ những khó khăn hiện tại, những nút thắt tín dụng để DN làm ăn nghiêm túc, có tiềm lực có thể tiếp cận các nguồn vốn cho đầu tư, phát triển. Ông Nguyễn Hoàng

“Lúc này, nên dồn vốn cho sản xuất kinh doanh và người có nhu cầu ở thật, bởi trước nay mua BĐS để đầu tư rất nhiều nên việc hạ chuẩn cho vay thì không nên. Đồng thời, nên xem xét cho vay đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp bàn giao nhà cho khách hàng mà giá hợp lý cho nhu cầu ở cần phải được bơm vốn để dự án hoàn thiện, tránh tình trạng bỏ hoang. Khi dòng vốn hướng đến đúng đối tượng sẽ phát huy hiệu quả, người dân được hỗ trợ vốn mua được nhà, DN bán được hàng thu được tiền. Từ đó dòng vốn sẽ được luân chuyển, khơi thông, giúp thị trường hồi phục”, ông Trần Khánh Quang phân tích.

Đa dạng nguồn vốn

Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) phân tích hiện nay các kênh dẫn vốn vào thị trường BĐS đang “tắc”. Đã đến lúc nhìn nhận lại một thực tế là việc DN BĐS phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng là quá nguy hiểm, nhất là khi chính sách, thị trường có những thay đổi đột ngột.

Để khơi thông tín dụng cho BĐS, theo ông Nghĩa, đầu tiên hướng đến các DN, quỹ đầu tư nước ngoài. Các DN khó khăn cần tái cấu trúc lại, những dự án nào có thể bán và thu hồi được vốn thì bán ngay hoặc hợp tác đầu tư bằng hình thức sáp nhập - mua lại (M&A). Ở góc độ Chính phủ, cần xem xét một gói giống gói 30.000 tỉ đồng như trước đây để hướng đến cho DN, người dân được vay để xây dựng, để mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Khi các phân khúc này ấm lên sẽ lan tỏa ra các phân khúc khác, từ đó giúp thị trường BĐS ấm trở lại. Ngoài ra, trái phiếu DN cũng cần được khơi thông bằng các khung pháp lý hoàn thiện để các DN tốt, có dự án pháp lý hoàn thiện, có đầu ra cũng có thể tham gia để huy động vốn. Khi mọi thứ minh bạch, an toàn sẽ lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, cho thị trường.

“Trong một thị trường đang “hoảng loạn”, thì đây là cơ hội DN nào làm ăn bài bản, có nền tảng tốt có thể tiếp cận các nhà đầu tư thông qua kênh trái phiếu DN. Kích hoạt thị trường này trở lại sẽ “bơm” thêm vốn cho DN, cho thị trường”, ông Phước nhấn mạnh. Ông cũng thông tin hiện nay có nhiều quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ hưu trí… có thể tham gia thị trường, nhưng cần có hành lang pháp lý điều chỉnh. Kinh nghiệm cho thấy ở nước ngoài các nguồn vốn này được đổ vào BĐS để đầu tư trung và dài hạn và hoạt động rất hiệu quả. Ở VN, nếu khơi thông được dòng vốn này sẽ rất hiệu quả cho các DN và thị trường có được nguồn vốn ổn định, an toàn.

Lúc này, nên dồn vốn cho sản xuất kinh doanh và người có nhu cầu ở thật, bởi trước nay mua BĐS để đầu tư rất nhiều nên việc hạ chuẩn cho vay thì không nên. Đồng thời, nên xem xét cho vay đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp bàn giao nhà cho khách hàng mà giá hợp lý cho nhu cầu ở cần phải được bơm vốn để dự án hoàn thiện, tránh tình trạng bỏ hoang. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cũng cho rằng những ngày qua Chính phủ đã có những chỉ đạo mạnh mẽ tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho DN, người dân như thành lập tổ công tác, chỉ đạo cho vay... Nhưng do chỉ còn mấy ngày là hết năm 2022 nên ngân hàng đang chờ qua năm để có room mới. Không những vậy, hiện lãi suất cho vay quá cao nên người dân cũng không dám vay để mua BĐS. Để gỡ khó cho DN, cho người dân và cho cả thị trường, ông Nguyễn Hoàng cũng đề xuất xem xét lại bài học từ gói 30.000 tỉ đồng trước đây. Gói này hướng đến dự án vừa túi tiền, nhà ở xã hội, người mua nhà lần đầu… để chủ đầu tư thay đổi phân khúc và nguồn cung lấy lại tỷ trọng hợp lý khi mà thời gian qua, nhà dưới 40 triệu đồng/m² đã mất tích.

“Nhà dưới 2 tỉ đồng, căn hộ bình dân, nhà ở xã hội được vay để thúc đẩy thị trường BĐS, chủ đầu tư thay đổi cơ cấu sản phẩm. Làm sao tạo điều kiện cho thị trường thoát khỏi tắc nghẽn hiện nay”, ông Nguyễn Hoàng kiến nghị.

Theo ông Hoàng, giải pháp khơi thông tín dụng cho BĐS phải từ nhiều nguồn vốn khác nhau. Đầu tiên là các DN phải cấu trúc lại nguồn vốn bằng cách nâng vốn chủ sở hữu, vốn M&A, vốn tín dụng, vốn FDI… Trên thị trường đã có nhiều nguồn vốn khác xuất hiện như: quỹ tín thác đầu tư BĐS, đầu tư theo hình thức chia nhỏ BĐS. Tuy nhiên, hiện nhà nước chưa có quy định cụ thể nên nguồn vốn này vẫn là dạng quỹ đóng, không phải quỹ mở và vẫn còn khá mới mẻ. Nhà nước nên có luật để mở rộng loại hình này làm sao cho nhà đầu tư thấy thuận tiện, an toàn. Nguồn vốn nữa là huy động trên thị trường chứng khoán bằng việc phải có chính sách ổn định thị trường này. DN cũng phải cơ cấu lại nguồn vốn chủ sở hữu.

Ở nước ngoài, vốn chủ sở hữu rất lớn, có vốn đến đâu làm đến đó, không quá phụ thuộc vào vốn vay, không dùng nhiều đòn bẩy tài chính. Ở VN cũng cần đi theo hướng như vậy để DN mạnh hơn. Hiện vẫn có DN lớn trong nước phát hành được trái phiếu DN cho các quỹ đầu tư, đối tác nước ngoài. Các chủ đầu tư cũng phải chấp nhận hạ lợi nhuận, hạ giá để bán được hàng, không thể mãi neo ở mức giá quá cao hiện nay. Đã đến lúc DN phải tự xoay xở, không thể trông chờ vào nhà nước mãi được.

Đình Sơn