Doanh nghiệp bất động sản "tích tiền" ra sao trước áp lực đáo hạn nợ vay cuối năm?

let atwWrapper,atwContainerWidth,atwSliderBox,atwTotalWidth; function initATWSlider() { atwWrapper = $('.relatedInstruments'); atwSliderBox = atwWrapper.find('.slider'); atwContainerWidth = atwWrapper.width(); atwTotalWidth = atwSliderBox.width(); if(window.domainId === '2' || window.domainId === '3'){ atwWrapper.find('.sliderRight').addClass('js-slider-prev'); atwWrapper.find('.sliderLeft').addClass('js-slider-next'); } else { atwWrapper.find('.sliderRight').addClass('js-slider-next'); atwWrapper.find('.sliderLeft').addClass('js-slider-prev'); } if(atwSliderBox.find('.instrumentBox').length > 6){ atwWrapper.find('.js-slider-next').fadeIn(600); } } function atwMoveRight() { atwWrapper.find('.js-slider-prev').fadeIn(150); $(".slider > :visible:first").hide(150) $(".slider > :visible:last").next().show(150); if(!$(".slider > :visible:last").next().find('.name')()){ atwWrapper.find('.js-slider-next').fadeOut(150); return; } } function atwMoveLeft() { atwWrapper.find('.js-slider-next').fadeIn(150); $(".slider > :visible:last").hide(150); $(".slider > :visible:first").prev().show(150); if(!$(".slider > :visible:first").prev().find('.name')()){ atwWrapper.find('.js-slider-prev').fadeOut(150); return; } } initATWSlider(); //update star icon on adding/removing instrument to/from specific watchlist atwWrapper.on('click', 'label.addRow', function() { let parent = $(this).parent(); let checkedPortfolio = false; parent.find('input[type=checkbox]').each(function () { if($(this).is(':checked')){ checkedPortfolio = true; } }); let closestStar = $(this).closest('.addToPortWrapper').find('.star'); if(checkedPortfolio){ closestStar.addClass('added'); }else{ closestStar.removeClass('added'); } }); //update star icon on creating new watchlist atwWrapper.find('.js-create-watchlist-portfolio').find('a.js-create').on('click',function () { let parent = $(this).parent(); let watchlistName = parent.find('input[type=text]').val(); if(!watchlistName){ return; } let star = $(this).closest('.addToPortWrapper').find('.star'); star.addClass('added'); }); //update star icon on adding new position atwWrapper.find('.js-create-holdings-portfolio').find('.js-submit').on('click',function () { let addPositionForm = $(this).closest('.addToPortfolioPop').find('.holdingsContent'); let amount = addPositionForm.find('.js-amount').val(); if(amount < 1){ return; } let star = $(this).closest('.addToPortWrapper').find('.star'); star.addClass('added'); }); atwWrapper.find('.instrumentBox').find('.shortInfo').on('click',function () { if(!window.ga){ return; } let pairId = $(this).parent().find('.js-add-to-portfolio').attr('data-pair-id'); let pairType = window.atwPairTypes[pairId]; window.ga('allSitesTracker.send', 'event', 'content', 'symbol link clicked', '', { "dimension147":"symbol_link_clicked", "dimension163":"click", "dimension148":"symbol", "dimension162":"content add to watchlist", "dimension161":"article page", "dimension142":"article", "dimension75":pairType, "dimension138":pairId, "dimension118":"2000265" }); window.open($(this).attr('data-href')); }); window.atwPairTypes = {"958503":"Equities","1056032":"Equities","998172":"Equities","994755":"Equities","962449":"Equities","958629":"Equities","958596":"Equities","958579":"Equities","958541":"Equities","41063":"indice","958501":"Equities","958478":"Equities","958469":"Equities","958452":"Equities","958436":"Equities","958421":"Equities","42162":"Equities","41064":"indice"};

Cuối năm là lúc các "ông chủ" bất động sản rất cần tiền để đáo hạn các khoản vay ngân hàng, trái phiếu... Tuy nhiên các kênh huy này (cùng với phát hành cổ phiếu) hiện đang gặp khó trong tiến độ bán dự án lại chậm đang đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào cảnh "cạn tiền, cạn lực để trợ giá cổ phiếu". Nhóm tài chính tăng trữ tiền mặt, nhóm sản xuất tăng "èo uột": Dẫn nguồn Tin nhanh Chứng khoán, thống kê với các doanh nghiệp trong nhóm VN30 cho thấy, 9 tháng năm 2022, nhóm này đã tích trữ thêm 173.300 tỷ đồng tiền mặt lên mức 1.828.700 tỷ đồng.

Trong tổng số tiền mặt tích trữ này, khối công ty hoạt động trong ngành tài chính (ngân hàng, bảo hiểm và chứng khoán) đã tăng lượng tiền mặt thêm 172.800 tỷ đồng lên 1.541.600 tỷ đồng; khối doanh nghiệp sản xuất đã tăng tích trữ 488 tỷ đồng lên 287.100 tỷ đồng.

Công ty chứng khoán đánh giá tâm lý “phòng thủ” này của các doanh nghiệp là không quá khó hiểu trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh, kênh tín dụng ngân hàng và huy động vốn qua thị trường chứng khoán đều gặp khó, các hoạt động đầu tư, mở rộng kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Điều này phần nào thể hiện qua việc các doanh nghiệp đứng ngoài hoạt động mua cổ phiếu quỹ ở giai đoạn này, dù định giá P/E của chỉ số VN-Index đã về mức hơn 9 lần (theo số liệu của Công ty Chứng khoán VNDirect) - thấp hơn giai đoạn thị trường tạo đáy do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19.

Nhiều doanh nghiệp và lãnh đạo thờ ơ với cổ phiếu nhà?: Hoạt động mua vào của lãnh đạo doanh nghiệp cũng chỉ xuất hiện ở vài doanh nghiệp (bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, Phó Chủ tịch HĐQT DIC Corp đăng ký mua 20 triệu cổ phiếu DIG (HM:DIG) (mới đây chỉ mua được 1/3); bà Mai Trần Thanh Trang, Chủ tịch HĐQT Nhà Khang Điền (HM:KDH) đăng ký mua 10 triệu cổ phiếu KDH; ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Tập đoàn Khải Hoàn Land đăng ký mua 5 triệu cổ phiếu KHG,…).

Nhìn lại thời điểm tháng 3/2020, dữ liệu thống kê của VNDirect ước tính, người nội bộ và doanh nghiệp đăng ký mua vào cổ phiếu với tổng giá trị 3.500 tỷ đồng. Khối lượng mua vào của đối tượng này trong tháng 4 - 5/2020 còn lớn hơn.

Tất nhiên, việc các doanh nghiệp không mặn mà mua cổ phiếu quỹ trong giai đoạn này còn xuất phát từ những bất cập trong Luật Chứng khoán 2019 (khi việc mua cổ phiếu quỹ bắt buộc phải huỷ số lượng cổ phiếu đã mua và giảm vốn điều lệ tương ứng). Tuy nhiên không thể phủ nhận thực tế doanh nghiệp và người có liên quan ưu tiên “trữ thanh khoản” hơn là “đỡ giá” cổ phiếu.

Áp lực xoay tiền đáo hạn nợ vay và làn sóng bán giải chấp tăng cao: Giám đốc một công ty chứng khoán lớn chia sẻ về nghiệp vụ trước khi bán giải chấp cổ phiếu, các công ty chứng khoán đều thực hiện công việc call margin (lệnh gọi ký quỹ), tức thông báo cho khách hàng biết và nhanh chóng nộp tiền/cổ phiếu vào tài khoản để tránh bị bán giải chấp do cổ phiếu bị giảm giá sâu.

Nếu khách hàng không hành động, hoặc bổ sung không đủ, không đỡ được việc giá cổ phiếu bị giảm quá nhanh và sâu, công ty chứng khoán sẽ kích hoạt lệnh bán giải chấp nhằm hạ tỉ lệ nợ về mức an toàn.

Riêng ngành bất động sản, cuối năm là lúc các "ông chủ" rất cần tiền để đáo hạn các khoản vay ngân hàng, đáo hạn trái phiếu... Tuy nhiên các kênh huy động vốn như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu đều đang gặp khó, tiến độ bán dự án lại chậm, dẫn đến việc "bị cạn tiền, cạn lực để trợ giá cổ phiếu".

Báo cáo mới đây Chứng khoán VCBS cho biết, trong quý 4/2022 có khoảng 85.000 tỷ đồng trái phiếu do các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản phát hành phải đáo hạn. Ước tính có khoảng 58.840 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ sẽ đáo hạn trong quý 4 này trong đó tỉ lệ đáo hạn của nhóm bất động sản chiếm tới 34,1%.

Ngành bất động sản cung được cho là đang chịu nhiều áp lực khi trong năm 2023, ước tính có khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn - chiếm khoảng 36% tỷ trọng giá trị đáo hạn cả năm 2023.

Trong một chi sẻ mới đây, ông Bùi Văn Huy - Giám đốc chi nhánh TP. HCM Công ty Chứng khoán DSC - nhận định có không ít cổ đông lớn, chủ doanh nghiệp quá cần tiền nên đã xoay xở bằng cách vay ký quỹ ở các công ty chứng khoán.

Trong thời gian tới, nếu thị trường chứng khoán giảm quá sâu, không loại trừ khả năng xuất hiện làn sóng call margin ở cấp độ doanh nghiệp.

Cổ phiếu bất động sản tiếp tục giảm sâu: Tuần qua (từ ngày 7 - 11/11/2022), nhóm cổ phiếu bất động sản giảm mạnh khi lần lượt lãnh đạo/cổ đông của Phát Đạt, DIC Corp, Đầu tư LDG (HM:LDG), HDC (HM:HDC),... bị công ty chứng khoán thông báo bán giải chấp cổ phiếu từ 1 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn qua đó gây ra hiệu ứng tiêu cực chung cho toàn nhóm ngành.

Theo thống kê của của FiinTrade, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản có một tuần giao dịch tương đối phân hóa với mức giảm toàn ngành là 7,7% với tỷ trọng giá trị giao dịch của ngành tăng lên 18,71% toàn thị trường.

Riêng 2 bluechip thuộc rổ VN30 là NVL (HM:NVL), PDR (HM:PDR) bị bán giải chấp mạnh nhưng thanh khoản không có dẫn đến ngày càng nhiều lượng cổ phiếu bị bán ra. DIG được giải cứu có thanh khoản nhưng việc giá liên tiếp giảm sâu cũng làm cho cổ phiếu này chưa dứt chuỗi giải chấp.

Diễn biến giá cổ phiếu NVL - PDR tuần qua

Với ảnh hưởng của NVL, PDR, DIG, một loạt các cổ phiếu bất động sản khác cũng giảm sàn như DXG (HM:DXG), IDC (HN:IDC), HQC,…

Chỉ số dòng tiền tích lũy của nhóm bất động sản tăng trong tuần từ mức thấp trong vòng một năm, chỉ số giá giảm mạnh. Điều này cho thấy dòng tiền vào nhóm này đang tăng lên nhưng không đủ mạnh để hỗ trợ giá. Chỉ số dòng tiền của nhóm bất động sản tăng nhẹ nhưng vẫn duy trì ở vùng thấp của một năm cho thấy so với thị trường chung nhóm này giao dịch yếu hơn.

Trong tuần, nhóm bất động sản - xây dựng là tâm điểm xả hàng với NVL (-30,1%), PDR (-30,1%), DIG (-29,8%), CTD (HM:CTD) (-26,3%), HBC (HM:HBC) (-25,5%), FCN (HM:FCN) (-25,05%), QCG (HM:QCG) (-24,7%), NHA (-23,8%), DXG (-22,1%), HPX (-21,9%); các cổ phiếu CII (HM:CII), TDH, HUB, HHV (HM:HHV), PTC, LGL, SCR (HM:SCR), ITC giảm từ 18% đến 21%. 

Doanh nghiệp địa ốc hạ giá bán để thu tiền về?: Trở lại với câu chuyện sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản, hiện câu chuyện gia tăng tiền mặt càng đặt ra trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh đang âm nặng, tín dụng bất động sản bị siết chặt và áp lực đáo hạn trái phiếu nóng dần.

Thống kê 9 doanh nghiệp bất động sản gồm KDH, NLG (HM:NLG), SCR, NTL, PDR, DIG, HDC, LDG và DXG cho thấy, trong 9 tháng năm 2022, tổng lượng tiền và tương đương tiền đã giảm 2.513,6 tỷ đồng so với đầu năm về còn 10.702,8 tỷ đồng. Đà giảm tập trung ở các DXG (giảm 1.774 tỷ đồng), DIG (giảm 1.674,5 tỷ đồng).

Ngoài ra, cả 9 doanh nghiệp bất động sản nói trên đều ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 11.543,2 tỷ đồng (cùng kỳ năm 2021 âm 3.014,5 tỷ) trong đó DXG ghi nhận âm 3.775,8 tỷ đồng; DIG ghi nhận âm 2.380,3 tỷ đồng; KDH âm 2.315,5 tỷ đồng; SCR âm 637,6 tỷ đồng,…

Lưu chuyển tiền thuần hoạt động kinh doanh của DIC Corp 9 tháng năm 2022 (Nguồn BCTC quý 3/2022 của công ty)

Để giải quyết bài toán dòng tiền trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó, sức cầu suy yếu mạnh, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã công bố hạ giá bán 30 - 50% so với hồi đầu năm để thu tiền về.