Thị trường bất động sản hậu Covid-19 sẽ sáng sủa hơn?

Thị trường bất động sản hậu Covid-19 sẽ sáng sủa hơn?

AiVIF - Thị trường bất động sản hậu Covid-19 sẽ sáng sủa hơn?

Thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt với vô vàng khó khăn, thử thách nhiều hơn so với các năm trước. Kể từ năm 2018 đến nay nguồn cung trên thị trường bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm nghiêm trọng theo chiều hướng năm sau nguồn cung ít hơn năm trước. Đến thời điểm hiện tại, thị trường đang rất khan hiếm dự án mới, thêm vào đó là tác động từ dịch bệnh Covid-19 kéo dài và vô cùng phức tạp nhưng giá nhà không hề giảm mà còn tăng cao nên khiến không ít môi giới bất động sản chuyên nghiệp lâm vào cảnh lao đao, thậm chí phải bỏ nghề chuyển sang ngành nghề khác hoặc rời thành phố về quê do không tạo ra các giao dịch thành công. Liệu rằng, hậu Covid-19, thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn?

Nhân viên môi giới: Chỗ thiếu, nơi thừa!

Tình hình dịch bệnh kéo dài, phần lớn các sàn giao dịch bất động sản phải tạm ngừng hoạt động và bắt đầu rơi vào trạng thái "ngủ đông" trông chờ đợt dịch lần thứ 4 kết thúc. Điều này khiến nhiều nhân viên môi giới buộc phải về quê nhà hoặc số khác sẽ tìm một công việc "tạm thời" chờ qua dịch ứng tuyển vào đơn vị khác. Duy chỉ có những sàn giao dịch trực thuộc các chủ đầu tư hoặc các sàn giao dịch có tiềm lực tài chính mạnh và nguồn hàng phân phối ổn định vẫn còn duy trì hoạt động kinh doanh thông qua kênh bán hàng online.

Tuy nhiên, trong trạng thái "bình thường mới" đang được chính quyền địa phương các tỉnh phía nam triển khai tới đây sẽ tái khởi động các hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế và chấp nhận sống chung với dịch dài lâu. Vì vậy, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ sôi động và nhộn nhịp trở lại. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc sẽ cần rất nhiều lực lượng lao động và nhân viên môi giới. Nhưng, điều đáng lo ngại nhất đối với các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc là không thể tuyển dụng được lực lượng nhân viên môi giới như mong muốn và sẽ xảy ra tình trạng nơi thừa – chổ thiếu vì nhiều lý do khác nhau.

Phải kể đến là có 03 nguyên nhân nổi bật nhất: (1) Doanh nghiệp không có nguồn hàng phù hợp nhu cầu thị trường (rất khó bán); (2) Doanh nghiệp không có thương hiệu và tiềm lực tài chính mạnh và (3) Tính cam kết và ổn định lâu dài của doanh nghiệp khi dịch "tái bùng phát" trên diện rộng…

Như vậy có thể thấy, cán cân của thị trường lao động ngành kinh doanh địa ốc giữa doanh nghiệp và lực lượng môi giới sẽ bị "lệch pha" ít nhiều, trong đó lực lượng nhân viên môi giới thời hậu Covid sẽ là những người… nắm quyền chọn. Họ sẽ lựa chọn doanh nghiệp phù hợp hơn và ổn định hơn để cống hiến.

Hiện nay, đã có rất nhiều nhân viên môi giới đã chọn những công việc khác thay thế và cũng có thể sẽ không trở lại nghề môi giơi địa ốc vì môi trường khắc nghiệt của nghề, hơn nữa công việc mới đã ổn định. Một số khác thì "bỏ phố về quê" chọn cách làm giàu trên chính mảnh đất, quê hương mình. Doanh nghiệp địa ốc sẽ đối mặt với cơn khát môi giới trầm trọng hơn so với nhiều năm trước.

Và một lần nữa, ban lãnh đạo doanh nghiệp sẽ phải ngẫm lại về chính sách thu hút nguồn nhân lực, trong đó chú ý vào sự cam kết, tính ổn định dài lâu và chính sách "giữ chân" nguồn nhân lực với kịch bản dịch "tái bùng phát" trên diện rộng. Bên cạnh đó còn phải chú trọng hơn về cơ chế, quy trình và công cụ bán hàng trực tuyến giúp nhân viên môi giới dễ dàng hơn trong hoạt động tiếp cận khách hàng và bán hàng trực tuyến.

Giá bán không giảm sẽ khiến tỷ lệ hấp thụ giảm

Thêm một nghịch lý thứ hai khiến cho doanh nghiệp địa ốc khó có thể tiếp cận được lượng lớn khách hàng đó là: Giá bán sản phẩm liên tục tăng cao so với giá trị thật của nó.

Để xác định giá bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thông thường sẽ xem xét các loại chi phí bỏ ra như: Chi phí hình thành quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý và vận hành doanh nghiệp. Trong đó, ngoại trừ chi phí xây dựng là loại chi phí cố định, các loại chi phí khác đều là chi phí biến đổi.

Bên cạnh các loại chi phí còn có một yếu tố "then chốt" khác quyết định giá bán đó là: Lợi nhuận kỳ vọng. Đồng tình với việc chi phí biến đổi tăng thì giá bán sẽ tăng theo nguyên tắc "lấy thu, bù chi" nhằm đảm bảo lợi nhuận như mong muốn. Nhưng, tăng giá bán liên tục, tăng đến chóng mặt bất chấp dịch bệnh là không hợp lý.  

Toàn cảnh thị trường cung – cầu của ngành kinh doanh bất động sản trong nhiều năm qua đã xuất hiện dấu hiệu "lệch pha" nguồn cung sản phẩm phù hợp đối với nhu cầu phần lớn là khách hàng. Hầu hết nguồn cung căn hộ giá rẻ, căn hộ phân khúc tầm trung và nhà ở xã hội đều giảm, thậm chí "mất hút" trên thị trường trong khi đó nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang liên tiếp được chủ nhà đầu tư mở bán hay tổ chức quảng bá rầm rộ. Hiện nay, phân khúc căn hộ siêu sang và hạng sang đang dẫn dắt thị trường căn hộ. Nhu cầu của khách hàng ở phân khúc này quá không lớn và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cũng đang ở mức thấp. 

Nếu chủ đầu tư cứ tăng hoài giá bán sản phẩm và duy trì "lợi nhuận kỳ vọng" thì tỷ lệ hấp thụ sản phẩm sẽ còn chậm và giảm dần cho những năm tiếp theo. Trong khi đó, các chủ đầu tư chọn phương án kéo dài thời gian bán hàng đồng nghĩa với việc các khoản chi phí khác cũng sẽ tăng theo và khoản lợi nhuận thu về sẽ không được như kỳ vọng, như vậy, niềm tin của khách hàng, nhân viên và đối tác đối với thương hiệu của doanh nghiệp sẽ bị lung lay không hề nhỏ…

Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu